Иностранные инвестиции в недвижимость Черногории достигли €281 млн за семь месяцев 2026 года

Иностранный капитал продолжает активно поступать на рынок недвижимости Черногории.

По данным Министерства финансов Черногории, за первые семь месяцев 2026 года общий объём поступивших в страну прямых иностранных инвестиций составил €544 млн, что на 1,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

При этом на инвестиции в недвижимость пришлось €281 млн — на 3,2% больше, чем годом ранее. Таким образом, недвижимость обеспечила чуть более половины всего объёма поступивших иностранных инвестиций за январь–июль.

Недвижимость остаётся главным направлением для иностранного капитала

Структура инвестиций показывает, что интерес зарубежного капитала к черногорской недвижимости сохраняется даже на фоне неоднозначной динамики общего показателя прямых инвестиций.

Из €544 млн общего притока:

• €281 млн пришлось на недвижимость;
• €86 млн — на инвестиции в компании и банки;
• около €160 млн — на межфирменное кредитование.

При этом общий чистый приток иностранных инвестиций оказался ниже прошлогоднего: за семь месяцев он составил €266 млн, что на 6,4% меньше аналогичного периода 2025 года. Причина в том числе связана с увеличением оттока капитала: за январь–июль из Черногории было выведено €278 млн.

Это важный момент для оценки рынка.

Рост вложений именно в недвижимость не означает, что весь иностранный инвестиционный поток в Черногорию увеличивается одинаковыми темпами. Напротив, структура капитала меняется: недвижимость остаётся одним из основных направлений, тогда как другие формы инвестиций демонстрируют другую динамику.

Кто инвестирует в Черногорию

Наибольший объём прямых иностранных инвестиций за первые семь месяцев 2026 года пришёл из Сербии — €110 млн.

Следом идут:

• Турция — €49 млн;
• Германия — €39 млн.

На эти три страны пришлось около 36% общего объёма иностранных инвестиций в Черногорию за рассматриваемый период.

При этом география капитала постепенно становится более разнообразной. Помимо традиционно активных рынков, в инвестиционной статистике заметны Германия, США, Швейцария, ОАЭ и другие страны.

Например, уже по итогам первых шести месяцев года в недвижимость Черногории из-за рубежа было направлено около €238 млн, а среди крупных источников капитала, помимо Сербии, фигурировали Германия, США и Швейцария.

Что происходит с рынком недвижимости

На первый взгляд цифра в €281 млн выглядит как ещё одно подтверждение высокого интереса иностранцев к недвижимости Черногории.

Однако оценивать её необходимо в контексте.

Во-первых, речь идёт не о количестве проданных квартир или домов, а о денежном объёме иностранных инвестиций в недвижимость.

Во-вторых, рост на 3,2% год к году нельзя автоматически трактовать как рост цен на недвижимость на те же 3,2%.

На объём инвестиций одновременно влияют количество сделок, стоимость приобретаемых объектов, структура покупателей и тип недвижимости.

Поэтому сама статистика не говорит о том, что цены в Будве, Тивате, Которе или Баре обязательно вырастут на определённый процент.

Она показывает другое: иностранный капитал продолжает направляться в черногорскую недвижимость в значительных объёмах.

Интерес постепенно выходит за пределы самых дорогих районов

Для рынка особенно интересна дальнейшая география инвестиций.

Традиционно наибольшее внимание иностранных покупателей привлекали Будванская ривьера, Тиват и Котор. Здесь сформировался наиболее дорогой сегмент прибрежной недвижимости, а спрос поддерживается как туристической привлекательностью, так и ограниченным количеством подходящих участков.

Одновременно всё больше внимания привлекает юг Черногории.

Бар, Улцинь и другие населённые пункты южного побережья предлагают другой уровень цен и другой формат недвижимости. Здесь покупатель может рассматривать не только курортную квартиру, но и жильё для постоянного проживания, дом или объект под долгосрочную аренду.

Последние данные об иностранных инвестициях сами по себе не позволяют утверждать, что капитал массово перемещается из Будвы и Боки на юг. Но общий рост вложений в недвижимость создаёт условия для дальнейшего развития разных сегментов рынка.

Стоит ли ждать роста цен?

Однозначного ответа на этот вопрос статистика иностранных инвестиций не даёт.

Рост объёма вложений в недвижимость может поддерживать спрос, однако цена конкретного объекта зависит от гораздо большего количества факторов:

• расположения;
• расстояния до моря;
• качества строительства;
• вида из квартиры или дома;
• инфраструктуры;
• юридического статуса;
• возможности сдачи в аренду;
• ликвидности объекта;
• стоимости аналогичных предложений в конкретном районе.

Поэтому две квартиры одинаковой площади в пределах одного города могут представлять совершенно разную инвестиционную ценность.

Особенно это заметно на рынке Черногории, где разница между первой береговой линией и объектом в нескольких километрах от моря может быть существенной.

Что означает новая статистика для покупателей

Данные за январь–июль 2026 года показывают, что недвижимость остаётся крупнейшим отдельным направлением поступления иностранных прямых инвестиций в Черногорию: €281 млн из €544 млн общего притока.

Для рынка это означает сохранение значительного интереса со стороны зарубежного капитала.

Но для покупателя важнее не сама общая сумма инвестиций, а то, какой объект он приобретает и по какой цене.

На рынке, где одновременно присутствуют дорогие проекты в Тивате и Будве, более доступная недвижимость Бара и Улциня, объекты для туристической аренды и жильё для постоянного проживания, универсальной стратегии покупки нет.

Поэтому при выборе недвижимости в Черногории сегодня имеет смысл оценивать не только стоимость квадратного метра, но и реальный спрос в конкретной локации, потенциальную арендную доходность, расходы на содержание и ликвидность объекта в будущем.