Черногория готовит новые правила аренды жилья: что изменится для собственников и арендаторов

Рынок долгосрочной аренды жилья в Черногории может получить отдельное законодательное регулирование. Министерство территориального планирования, урбанизма и государственной собственности инициировало общественные консультации по подготовке нового Закона об аренде квартир. Его задача — сделать отношения между владельцами недвижимости и арендаторами более прозрачными и предсказуемыми.

Речь идёт о важной инициативе для страны, где аренда играет заметную роль в жизни местных жителей, иностранных специалистов, студентов и приезжающих на длительный срок иностранцев. Для собственников квартир это тоже значимая тема: понятные правила способны снизить риски при сдаче недвижимости.

При этом закон пока не принят, а его окончательные положения ещё предстоит разработать.

Что известно о новой инициативе

29 сентября 2026 года профильное министерство опубликовало приглашение к общественным консультациям по разработке законопроекта. Консультационный этап был рассчитан на 15 дней, а подготовку проекта закона планируют провести в течение 2027 года.

По информации министерства, существующая правовая база регулирует аренду в рамках общего законодательства об обязательственных отношениях, но не формирует единой системы правил именно для аренды жилья. В результате участникам рынка может не хватать определённости в вопросах прав, обязанностей и защиты своих интересов.

Новый закон должен стать частью более широкой жилищной политики Черногории, рассчитанной до 2034 года.

Какие вопросы могут урегулировать

На этапе подготовки рассматривается возможность установить более ясные правила по нескольким ключевым направлениям.

1. Договор аренды и срок его действия

Планируется уточнить порядок заключения договора, его продолжительность и основания для прекращения арендных отношений. Для арендатора это важно с точки зрения стабильности проживания, а для владельца — с точки зрения управления своей недвижимостью.

2. Размер арендной платы и порядок расчётов

Отдельное внимание предполагается уделить размеру аренды, способам оплаты и условиям, на которых может изменяться стоимость проживания. Это особенно актуально для долгосрочных договоров.

3. Залог и возврат депозита

Вопросы депозита также относятся к числу тем, которые предстоит изучить при подготовке закона. Однако конкретные требования к размеру залога, основаниям для удержания средств и срокам возврата пока не утверждены.

4. Ремонт и содержание квартиры

Ещё одна важная область — распределение обязанностей по уходу за жильём, устранению неисправностей и поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

5. Защита прав обеих сторон

Министерство рассчитывает, что более чёткие нормы помогут уменьшить количество споров между владельцами и арендаторами. При дальнейшей разработке проекта также будут рассматриваться механизмы более эффективного разрешения конфликтов.

Важно понимать: перечисленные направления отражают задачи и вопросы, обозначенные на начальном этапе работы. Это ещё не окончательные требования закона.

Что это означает для владельцев недвижимости

Для собственников квартир в Черногории главная потенциальная выгода реформы — повышение предсказуемости долгосрочной аренды.

Когда порядок оплаты, содержание жилья, ответственность сторон и условия прекращения договора сформулированы однозначно, владельцу проще выстраивать отношения с арендатором и планировать использование недвижимости.

До появления окончательного законопроекта собственникам стоит обратить внимание на практические вопросы:

• заключать договор аренды в письменной форме;
• фиксировать размер платежей, сроки оплаты и порядок расчётов;
• отдельно описывать условия внесения и возврата депозита;
• составлять акт передачи квартиры и фиксировать состояние имущества;
• определять, кто отвечает за коммунальные платежи, мелкий ремонт и устранение серьёзных неисправностей;
• заранее согласовывать порядок уведомления о прекращении аренды.

Эти меры не заменяют консультацию юриста и не означают, что все перечисленные условия станут обязательными по новому закону. Но они помогают уменьшить неопределённость уже сейчас.

Что важно знать арендаторам

Для людей, снимающих жильё на длительный срок, более детальное регулирование потенциально означает большую ясность условий проживания.

Особое значение имеют срок договора, порядок изменения арендной платы, возврат залога, распределение расходов на ремонт и действия сторон при досрочном прекращении аренды.

До вступления новых правил в силу арендаторам также стоит внимательно читать договор, сохранять подтверждения платежей, фиксировать состояние квартиры при заселении и договариваться о спорных вопросах письменно.

Иностранцам, которые арендуют жильё в Черногории на период работы или оформления документов, следует дополнительно проверять, какие документы об адресе проживания требуются именно в их ситуации. Сам по себе договор аренды не заменяет миграционные документы и не гарантирует получение разрешения на проживание.

Повлияет ли реформа на цены аренды?

Пока делать такие выводы рано. Само по себе появление отдельного закона не означает ни автоматического повышения, ни снижения арендных ставок.

На стоимость аренды по-прежнему будут влиять расположение объекта, состояние квартиры, сезонность, туристический спрос, доступность жилья и общая экономическая ситуация.

В перспективе более прозрачные правила могут сделать долгосрочную аренду понятнее для обеих сторон. Однако влияние реформы на предложение квартир, поведение собственников и стоимость проживания можно будет оценивать только после появления конкретных норм и практики их применения.

Для рынка недвижимости важно не только наличие закона, но и то, насколько эффективно он будет работать на практике.

Что будет дальше

Сейчас инициатива находится на раннем этапе. После завершения общественных консультаций министерство должно обобщить поступившие предложения и замечания. Разработка проекта закона запланирована на 2027 год, после чего предусмотрены дальнейшие этапы обсуждения и законодательной процедуры.

Поэтому говорить о конкретной дате вступления новых правил в силу пока преждевременно. Не утверждены и окончательные решения по депозитам, повышению арендной платы и другим условиям договоров.

Вывод Montbel

Планируемая реформа аренды — важная новость для собственников недвижимости и людей, которые живут в Черногории по долгосрочным договорам. Государство намерено сформировать более понятную систему отношений между арендодателями и арендаторами, а это может повысить предсказуемость рынка.

Для владельцев квартир сейчас разумный подход — грамотно оформлять договоры, документировать расчёты и следить за дальнейшей разработкой закона. Для арендаторов — внимательно проверять условия проживания и сохранять подтверждения договорённостей.

Главное: отдельный закон об аренде пока находится в разработке. Его реальные последствия для владельцев, арендаторов и рынка недвижимости станут понятны после публикации проекта и принятия окончательных норм.

Источники:

• Министерство территориального планирования, урбанизма и государственной собственности Черногории — официальное объявление об общественных консультациях.
• Vijesti — материал о подготовке закона об аренде квартир.