Налоги на недвижимость в Черногории в 2026 году: сколько вы действительно заплатите после покупки?

Пожалуй, один из самых распространенных вопросов, который мы слышим от покупателей недвижимости в Черногории, звучит так:

«А какие налоги здесь вообще придется платить?»

Многие уверены, что после покупки квартиры расходы окажутся значительно выше ожидаемых. Кто-то слышал о высоких налогах в Европе и автоматически переносит этот опыт на Черногорию. Другие опасаются скрытых платежей, которые могут появиться уже после оформления сделки.

На самом деле ситуация совсем другая.

Черногория уже много лет остается одной из стран Европы с наиболее комфортной налоговой системой для владельцев недвижимости. Именно поэтому рынок продолжает привлекать как покупателей для собственного проживания, так и инвесторов, приобретающих квартиры и дома для сдачи в аренду.

Разберемся, какие налоги действительно существуют и сколько они составляют.

---

Налог при покупке недвижимости

Первое, с чем сталкивается покупатель, — налог на переход права собственности.

Его размер зависит от стоимости приобретаемого объекта и рассчитывается по прогрессивной системе.

Если стоимость недвижимости составляет до 150 000 евро, налог равен 3% от цены объекта.

Если стоимость находится в диапазоне от 150 000 до 500 000 евро, применяется следующая формула:

• фиксированные 4 500 евро;
• плюс 5% от суммы, превышающей 150 000 евро.

Для объектов стоимостью свыше 500 000 евро налог рассчитывается как:

• 22 000 евро;
• плюс 6% от суммы, превышающей 500 000 евро.

На первый взгляд кажется, что все достаточно просто. Но здесь есть важная особенность, о которой знают далеко не все покупатели.

---

Когда налог при покупке можно не платить вообще

Если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика, который реализует недвижимость с НДС, налог на переход права собственности не уплачивается.

Иными словами, при покупке квартиры в новостройке этот платеж может составлять 0 евро.

Именно поэтому многие инвесторы рассматривают первичный рынок не только как возможность приобрести современное жилье, но и как способ сократить первоначальные расходы.

---

Сколько стоит ежегодное содержание недвижимости

После оформления сделки собственник ежегодно оплачивает налог на недвижимость.

В Черногории его размер составляет от 0,25% до 1% от рыночной стоимости объекта.

При этом оценка производится не по устаревшей кадастровой стоимости, а максимально приближена к реальной рыночной цене недвижимости.

Конкретная ставка зависит от муниципалитета, местоположения объекта и других факторов.

Даже с учетом этого ежегодный налог остается одним из самых низких среди европейских стран.

---

Планируете сдавать квартиру? Реальный налог ниже, чем кажется

Инвестиционная недвижимость остается одним из самых популярных способов вложения средств в Черногории.

Доход от аренды облагается налогом по ставке 15%, однако фактическая налоговая нагрузка обычно оказывается значительно ниже благодаря предусмотренным законодательством вычетам.

Долгосрочная аренда

При долгосрочной сдаче государство автоматически учитывает 30% расходов собственника.

В результате налог начисляется только на оставшиеся 70% дохода, а эффективная ставка составляет примерно 10,5% от общей суммы полученной арендной платы.

Посуточная аренда

Для туристической аренды условия еще привлекательнее.

Нормативные расходы могут достигать 50%, а в некоторых случаях — 70% дохода.

Это позволяет снизить фактический налог до 7,5%, а иногда даже до 4,5% от общей выручки.

Именно поэтому многие владельцы апартаментов на побережье успешно совмещают отдых с получением стабильного пассивного дохода.

---

Что будет, если продать недвижимость дороже?

Если стоимость объекта выросла и вы решили его продать, налог уплачивается только с полученной прибыли.

Ставка составляет 15%.

Но здесь есть важный нюанс.

При расчете прибыли учитываются не только цена покупки и цена продажи.

Из налогооблагаемой базы можно вычесть документально подтвержденные расходы:

• ремонт;
• реконструкцию;
• затраты на оформление сделки;
• другие подтвержденные инвестиции в объект.

Это позволяет существенно уменьшить сумму налога.

---

В каких случаях налог на прибыль платить не придется

Черногорское законодательство предусматривает несколько исключений.

Налог на прирост капитала не взимается, если:

• недвижимость являлась вашим единственным и постоянным местом проживания;
• объект переоформляется на супруга, супругу, партнера или близких родственников первой линии наследования.

---

Почему это важно для инвестора

При покупке недвижимости важно учитывать не только стоимость самого объекта, но и расходы на его содержание в будущем.

Именно по этому показателю Черногория остается одной из наиболее привлекательных стран Европы.

Покупатель получает:

• сравнительно невысокий налог при покупке;
• возможность приобрести новостройку без налога на переход права собственности;
• низкий ежегодный налог на имущество;
• выгодные условия налогообложения арендного бизнеса;
• прозрачную систему расчета налога при перепродаже недвижимости.

Все это делает рынок Черногории привлекательным не только для отдыха, но и для долгосрочных инвестиций.

---

Итоги

Несмотря на развитие рынка недвижимости и постепенное изменение законодательства, налоговая система Черногории по-прежнему остается одной из самых лояльных в регионе.

Для большинства покупателей расходы оказываются значительно ниже, чем они ожидали перед первой сделкой. Особенно это касается тех, кто приобретает недвижимость в новостройках или планирует получать доход от аренды.

Если вы рассматриваете покупку квартиры, дома или коммерческой недвижимости в Черногории, специалисты Montbel помогут подобрать подходящий объект, рассчитать все сопутствующие расходы и провести сделку безопасно, прозрачно и без неприятных сюрпризов.